Rakentamisen kustannusseuranta 2

Nyt kun on suurin osa syksyn töistä (+laskuista) tehty, niin on hyvä päivittää kustannusseurannan tilanne. Perustukset on nyt valmiit ja maatöistä käytännössä suurin osa tehty. Pihatöitä minulla ei budjetissa olekaan, joten ne pitää sitten maksaa omasta pussista. Kokonaistilanne näyttää tällä hetkellä tältä:

Talorakentamisen kustannukset
Kokonaistilanne

Tämä kuva tosin on ehkä vähän hämäävä, kun ei kaikkia budjetoituja kustannuksia pitäisikään vielä olla. Jos tilannetta vertaa ns. valmistumisasteen mukaiseen tilanteeseen on tilanne tämän näköinen:

Talorakentamisen kustannusseuranta

Eli ollaan ehkä jopa vähän ylittämässä budjettia tässä vaiheessa. Etenkin perustuksiin paloi rahaa kokonaisuudessaan enemmän mitä osasin odottaa. Tämä johtui osittain valintakysymyksistä esimerkiksi laatan alla olevat EPS-levyt tuli valittua hieman muilla kriteereillä kuin halvimman hinnan perusteella (Ks vanhempi kirjoitus EPS-levyjen metsästyksestä tästä). Yksikerroksiseen taloon kuluu jonkin verran styroxia, kun pitää 20 cm kerros sitä varastoida laatan alle. Toinen merkittävä tekijä tässä oli betonin hinta, se tuli vähän puun takaa ja siksi perustuksissa hieman ylitettiin hihasta tempaistu budjetti.

Vielä ei kuitenkaan kannata olla ylihuolissaan. Vielä ainakin toteumaennuste näyttäisi siltä, että kokonaisuudessa pysyttäisiin. Joten kaikki ok! Ja sitten jos ei pysytä, niinsitten pitää mennä hattu kourassa pankkiin anelemaan lisärahoitusta. Hmmm, pitäisiköhän jo ostaa hattu.

-J

Mainokset

Asuntolainan viitekoron valinta

Suurin osa rakentajista joutuu ottamaan jonkin verran lainaa asunnon rakentamista varten. Lainamäärät tietysti vaihtelee 0 prosentin rahoituksesta aina lähes 100 prosenttiin asti. Mekin joudutaan ottamaan euro tai kaksi lainaa pankilta taloa varten. Ihan rehellisesti sanoen minusta saatiin liian helpolla lainaa. Jos tämä asenne on kaikissa pankeissa kaikille asiakkaille, niin uskon, että kohta on edessä uusi pankkikriisi. Ja ei ihme, että olemme melko velkainen kansa.

Asuntolainoissa on oikeastaan kolme tärkeää osa-aluetta: viitekorko, marginaali ja muut kulut. Marginaali on jokaisen itsensä käsissä ja riippuu kilpailutuksen lisäksi paljon myös yleisestä taloustilanteesta. Isoimmilla korkotasoilla pankit on ilmeisesti hieman halukkaampia tulemaan vastaan marginaalitarjouksissa. Marginaali on jollain tavalla helppo ymmärrettävä, mutta minulle oli vaikea päättää mihin viitekorkoon lainansa haluaa sitoa. Yleisimmin tietysti valitaan joko 3, 6 tai 12 kuukauden euriborkorko tai vaihtoehtoisesti pankkien tarjoama prime-korko. Lyhyempiin viitekorkoihin sidotut on normaalisti hieman edullisempia, mutta jos talous sakkaa niin ne nousee nopeammin kuin pidemmän viitekorot. Pankin prime korke ei huvittanut, mutta kumpi sitten on parempi – 12kk vai 3kk?

Tutkiskelin asiaa hieman ja huomasin, että Suomen pankki (http://www.suomenpankki.fi) ylläpitää viitekoroista hyvää tilastoa. Oheisessa kuvassa on kuvattu Euribor-korkojen kehitys vuodesta 1999 tähän päivään. Realistiset vaihtoehdot on oikeastaan 3kk ja 12kk, kun ainakaan meille ei 1kk viitekorkoa mielellään tarjottu. Tällä ajanjaksolla 12kk viitekorko oli 34 kuukautena alempi verratuna 3kk viitekorkoon. Yhteensä kuukausia on 155 tässä ajanjaksossa. Eli loppuina kuukausina 12kk oli kalliimpi. Tosin asiahan ei ihan näin mustavalkoinen ole. Se, että valitsee 12kk koron tarkoittaa, että korkotaso tarkistetaan vuoden välein. Tällöin korko ei joka kuukausi muutu, vaan se kiinnitetään vuodeksi eteenpäin. Näin tämä korko voi olla vuoden aikana halvempi kuin 3kk euribor.

Euriborien kehitys

Lähde - Suomen pankki

Havainnollistin itselleni asiaa skenaariolla. Jos vuoden 1999 alussa olisi ottanut 3kk euriborin vs 12kk euribor. Tällöin korkokehitys henkilöllä olisi näyttänyt tältä (hienosti modasin oikealta vasemmalle etenevän käppyrän, enkä jaksanut oikoa):EuriborskenaarioLaskin, että paljonko 10 000 euron lainalla pelkät korkomenot olisi kummallakin skenaariolla. Eli lainaa ei lyhennettäisi ollenkaan. Kolmen kuukauden euriborin korkomenot olivat 3 699 euroa ja 12kk verrokki 3 897 euroa. Eli lyhyt viitekorko oli tässä skenaariossa halvempi.

Eli mitä tästä opimme. Saman mitä aikaisemmin jo toitotin. Kasvaviin korkoihin kannattaa olla pitkä viitekorko ja laskeviin/vakaana pysyviin lyhyt. Jotkut pankit mahdollistavat myös maksua vastaan viitekoron vaihdon lennossa. Siinä jokaiselle sijoittajalla hyvä vinkki, ei muuta kun viitekorolla leikkimään!

Pahoittelut tylsästä kirjoituksesta, mutta minua itseäni kiinnostaa tämmöiset asiat 🙂 Ja me tosiaan päädyttiin lyhyeen korkoon! (ja ps, tsekkasin myös primet ja siltikin 3kk pesee ne!)

-J

Rakentamisen kustannusseuranta

Jos ihan totta puhutaan, meillä on todella huono käsitys ollut koko ajan mitä rakentaminen maksaa. Niimpä pankin rahoitushakemuskin tuli tehtyä melko hihasta vedetyillä arvoilla. Kyllähän sitä tuli vaikka kuinka montaa laskentasovellusta käytettyä ja niiden perusteella sitten yritettiin tehdä hinta-arviota. Tokihan myös pääsuunnittelija katsoi loppuarvioni läpi ja antoi kommenttinsa. Mutta käytännössä – hihasta vedetyillä summilla mennään!

Nyt rakentamisen aikana minulla on melko systemaattinen tapa seurata kustannuksia (lieko ammattitauti). Listaan kaikki kustannukset exceliin ja jaottelen niitä hieman eri kategorioihin. Hauska seurata, että miten hukassa oma kustannusarvio sitten lopulta on! Toistaiseksi ei näytä katastrofaaliselta, toki vielä maatöistä on tulossa iso lasku, mutta enemmän tai vähemmän ollaan budjetissa.

Tässä vähän yksinkertaistettu versio kokonaistilanteesta. Laitoin tuohon verrokiksi ainoastaan nuo, missä vertailua budjettiin kannattaa edes tehdä. Kuvasta tulee hieman sekava, jos siihen tuo noita suuria budjettipalkkeja. Mutta tällaiselta tilanne näyttää nyt, vielä en ole ainakaan masentumassa asian suhteen!

-J

Rakennusbudjetti excel